Opowieści z Kancelarii: Marzenia o nieruchomości, kredyt na 30 lat, dramat na setki tysięcy – czyli jak nie kupować nieruchomości?

Zakup nieruchomości to z reguły jedna z najważniejszych decyzji życiowych – zarówno pod względem emocjonalnym, jak i finansowym. Wielu nabywców – zarówno debiutujących 
na rynku, jak i inwestorów – skupia się na aspekcie wizualnym, lokalizacji czy cenie, zapominając,
że klucz do sukcesu kryje się w szczegółach prawnych. W niniejszym artykule – bazując na praktyce z kancelarii z oczywiście zmienionymi personaliami – w kilku historiach przybliżam najczęstsze pułapki prawne czyhające na kupujących, opierając się na rzeczywistych schematach spraw.


Dom z lokatorem – czyli jak kupić problem mieszkaniowy

Pan Tomasz, pracownik sektora IT, zakupił w Lublinie dom z rynku wtórnego – atrakcyjna lokalizacja, spokojna okolica, szybka decyzja, kredyt załatwiony. Dokumentacja się zgadzała, cena zapłacona, sprzedający przekazał klucze do nieruchomości tuż po podpisaniu aktu notarialnego. Pan Tomasz udał się do nowego domu, a w drzwiach… zastał starszego pana. 
Co więcej zamieszkującego od ok 50 lat piętro budynku, jak się okazało członek rodziny sprzedającego, były właściciel, któremu przysługuje **służebność osobista mieszkania**.
 
Prawo to zostało ustanowione niemalże pół wieku wcześniej i widniało w dziale III **księgi wieczystej**, ale kupujący w trakcie odczytywania aktu myślami już przeprowadzał remont nowego domu. Może i usłyszał jak notariusz mówi coś o służebnościach w dziale III, ale nie miał pojęcia, jak je interpretować, myślał że to standardowe postanowienie w akcie notarialnym. Chwila nieuwagi sporo go kosztowała, gdyż obecność osoby uprawnionej do zamieszkiwania dożywotnio nie tylko uniemożliwia swobodne korzystanie z nieruchomości, ale i znacząco obniża jej wartość. (co tłumaczyło atrakcyjną cenę)
 
Zgodnie z art. 13 ust. 1 **ustawy o ochronie praw lokatorów**, przymusowa eksmisja takiej osoby bez zapewnienia lokalu socjalnego jest niemożliwa. W praktyce oznacza to, że kupujący – mimo formalnego nabycia prawa własności – nie może efektywnie korzystać z nieruchomości ani nią rozporządzać. To klasyczny przypadek, w którym brak konsultacji z prawnikiem skutkuje wieloletnim impasem prawnym i finansowym. Kupujący staje się **właścicielem nieruchomości z lokatorem**, którego obecność ogranicza jego prawo do posiadania i użytkowania nieruchomości (art. 140 KC).


Służebność przejazdu – gdy przez twój ogród prowadzi autostrada

Pani Renata zakupiła działkę budowlaną pod Lublinem z zamiarem wybudowania wymarzonego domu.
 
W umowie sprzedaży wskazano, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, a dołączony odpis księgi wieczystej nie wykazywał wpisów w dziale IV (hipoteki). Dopiero podczas planowania ogrodzenia okazało się, że wzdłuż granicy działki przebiega ubita droga, od lat użytkowana przez sąsiadów. Po ponownej analizie treści księgi wieczystej ujawniono, że w dziale III ujawniono **służebność gruntową przejazdu i przechodu** na rzecz nieruchomości sąsiedniej. Oznacza to, że każdy właściciel sąsiedniej nieruchomości ma prawo poruszać się po działce pani Renaty. Koszmar prywatności.

**Służebność gruntowa** to ograniczone prawo rzeczowe, które zgodnie z art. 285 § 1 KC, może być ustanowione na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości. Nie wygasa z chwilą zmiany właściciela – trwa aż do jej zniesienia lub wygaśnięcia na skutek niewykonywania przez lat dziesięć (art. 293 § 1 KC). Dla nabywcy oznacza to trwałe ograniczenie korzystania z własnego gruntu – w skrajnych przypadkach uniemożliwiające zabudowę, ogrodzenie, a nawet swobodne użytkowanie. Brak zrozumienia treści działu III księgi wieczystej to częsta przyczyna **nabycia nieruchomości obciążonej służebnością**, która czyni inwestycję nieopłacalną lub bezużyteczną.


„Hipotekę wykreślimy po akcie” – czyli jak odziedziczyć cudzy dług

Państwo Z. kupili dom jednorodzinny na obrzeżach Lublina. W dziale IV **księgi wieczystej** figurowała hipoteka umowna na rzecz banku w wysokości 320 tys. zł. Sprzedający zapewniał, 
że zobowiązanie zostało spłacone, a wykreślenie hipoteki „to tylko formalność”. 
Notariusz – co skandaliczne – zawarł w akcie jedynie oświadczenie stron o znajomości treści KW, nie żądając dokumentów wykazujących spłatę długu, czy zezwalających na wykreślenie hipoteki.

**Hipoteka**, zgodnie z art. 65 **ustawy o księgach wieczystych i hipotece**, obciąża nieruchomość **niezależnie od zmiany właściciela**. Nowi nabywcy stają się tzw. **dłużnikami rzeczowymi** – i choć nie odpowiadają osobiście za zobowiązania, ich nieruchomość może zostać zlicytowana przez wierzyciela hipotecznego. 


Dom marzeń, a plan zagospodarowania przestrzennego. 

Pani Elżbieta, po latach emigracji, wróciła do Polski z zamiarem wybudowania domu na działce zakupionej w gminie Niemce. Piękna okolica, sąsiedztwo lasu, idealne warunki – pozornie. 
Po dokonaniu zakupu i rozpoczęciu procedur projektowych okazało się, że działka objęta jest **miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego**, który przewiduje na tym obszarze wyłącznie zabudowę rekreacyjną – bez możliwości zameldowania, uzyskania pozwolenia na dom całoroczny ani podłączenia mediów w standardzie mieszkalnym.

Plan ten – nie tylko trudny do znalezienia, ale i nieintuicyjny w interpretacji – zawiera oznaczenia, które bez znajomości nomenklatury urbanistycznej są praktycznie nieczytelne. Sprzedający nie poinformował o ograniczeniach, a notariusz nie jest zobowiązany do przedstawienia treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  czy też  uchwały planistycznej. Zgodnie z art. 6 ust. 1 **ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym**, obowiązujące plany są wiążące dla inwestora i stanowią podstawę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W praktyce oznacza to, że mimo posiadania tytułu własności, właściciel nie może zrealizować swojej inwestycji – plan miejscowy działa jak niewidzialny mur ograniczeń.

To kolejny dowód na to, że **sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego** przed zakupem nieruchomości powinno być obowiązkowym etapem każdego audytu prawnego. Niedopełnienie tej czynności może skutkować zakupem działki, która jest atrakcyjna tylko na papierze – a bezużyteczna w rzeczywistości.


Państwo się nie martwią- długi są ojca, a dom mój. 

Młode małżeństwo atrakcyjną cenowo nieruchomość w jednej z lubelskich dzielnic willowych. Sprzedającym była młoda kobieta, córka przedsiębiorcy, który od lat zmagał się z problemami finansowymi. Podczas transakcji zapewniano ich, że egzekucja komornicza dotyczy wyłącznie majątku ojca, a darowizna dokonana kilka miesięcy wcześniej skutecznie oddzieliła nieruchomość od jego długów. Rzeczywistość okazała się mniej różowa.

Jak ustalono, komornik zajął nieruchomość jeszcze przed dokonaniem darowizny, 
a przeniesienie własności na córkę miało charakter pozorny – jedynym jego celem było wyłączenie nieruchomości spod egzekucji. Nowi właściciele mimo, że działali w dobrej wierze, nabyli nieruchomość obciążoną roszczeniem wierzycieli, a finalnie stanęli przed widmem utraty jej utraty w drodze licytacji komorniczej.

Zgodnie z art. 927 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zajęcie nieruchomości wywołuje skutek wobec każdoczesnego właściciela – niezależnie od tego, komu ją następnie przekazano. Dodatkowo, w świetle art. 531 § 1 KC, jeżeli osoba trzecia nabyła korzyść w wyniku czynności prawnej z pokrzywdzeniem wierzycieli, wierzyciel może żądać uznania tej czynności (np. darowizny) za bezskuteczną względem siebie. Oznacza to, że nawet kilka ogniw w łańcuchu przeniesienia własności nie chroni nabywcy przed egzekucją, jeśli pierwotna czynność miała charakter pozorny lub zmierzała do pokrzywdzenia wierzycieli.

Ta historia pokazuje, że analiza stanu prawnego nieruchomości powinna obejmować nie tylko aktualny odpis z księgi wieczystej, ale też daty zajęć komorniczych, rejestr dłużników i ustalenie ewentualnych podstaw do skargi pauliańskiej. W przeciwnym razie – można zapłacić gotówką za nieruchomość, która i tak zostanie zlicytowana.


Udział z niespodzianką – czyli co oznacza brak fizycznego podziału nieruchomości

Pan Michał, zaintrygowany atrakcyjną ceną, zdecydował się nabyć 1/2 udziału w zabudowanej nieruchomości w jednym z lubelskich starszych osiedli. Zapewnienia zbywcy były jasne: 
„piętro z balkonem to moja część, mamy osobne wejścia”, reszta należy do drugiego współwłaściciela, który mieszka za granicą. Sprzedający zapewniał również, że sąsiedztwo jest spokojne, a co najważniejsze – że istnieje ustny podział użytkowania.

Po podpisaniu aktu notarialnego rzeczywistość okazała się bardziej złożona. Brak było jakiejkolwiek pisemnej umowy o podziale quoad usum, a drugi współwłaściciel miał zupełnie inne wyobrażenia o tym, która część domu mu przysługuje. Sytuacja szybko przerodziła się w konflikt: pan Michał nie mógł przeprowadzić remontu bez zgody drugiego właściciela, korzystanie z domu i ogrodu stało się źródłem codziennych kłótni, a próba sprzedaży udziału skończyła się brakiem zainteresowania ze strony rynku.

Współwłasność nieruchomości, o której mowa w art. 195 i nast. Kodeksu cywilnego, oznacza, 
że każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania całej rzeczy i do współdecydowania 
o niej. Brak formalnego zniesienia współwłasności (art. 210 KC) lub przynajmniej precyzyjnej umowy o podziale do korzystania może skutkować permanentnym konfliktem interesów. 
W sytuacjach spornych każdy z właścicieli może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności – ale w praktyce takie postępowanie może trwać latami, generując koszty 
i paraliżując możliwość korzystania z nieruchomości.

Podsumowując: zakup udziału w nieruchomości, bez uregulowanego podziału sposobu korzystania lub wcześniejszego zniesienia współwłasności, to nic innego jak wejście w konflikt, który wcześniej był tylko cudzy, a teraz staje się nasz. I choć zbywca zapewnia, że „wszystko jest ustalone”, to bez dokumentu – nic nie jest ustalone.

Na koniec
Każda z powyższych historii to nie literacka fikcja, ale realne przypadki z praktyki kancelaryjnej. **Zakup nieruchomości bez konsultacji z prawnikiem** przypomina spacer po polu minowym – nie wiadomo, co wybuchnie, ale wiadomo, że prędzej czy później coś się zdarzy. Ignorowanie treści księgi wieczystej, brak weryfikacji stanu prawnego i ślepe zaufanie notariuszowi 
i sprzedającemu mogą prowadzić do dramatów prawnych i finansowych na lata. 
Zanim podpiszesz umowę – zadzwoń. Zapytaj. Sprawdź. Skontaktuj się z Kancelarią Radcy Prawnego Cezary Lipowski w Lublinie. Bo marzenia o nieruchomości mogą bardzo szybko zamienić się w długotrwały koszmar.

📞 Skontaktuj się z Kancelarią Radcy Prawnego Cezary Lipowski w Lublinie. Sprawdź stan prawny nieruchomości zanim podpiszesz. Lepiej zapobiegać niż być bohaterem podobnej historii.